REITs扩募杂谈5：硬菜vs刀法，张江置入优质核心资产，彰显长远战略布局
前段时间，我组织了一个小规模线下旅行团，参访张江某著名医药园区项目，和操盘手交流收获很大，纸上得来终觉浅绝知此事要躬行，我一直在学习的路上。。。这些乱七八糟的文章就是我的学习笔记。
计划先聊聊拟扩募的底层资产张润大厦，再聊聊从扩募申报书里读出来的一些莫名其妙乱七八糟的小发现。
01
张润大厦
算是张哥手里最优质的资产
S老师是我心目中的张江吴彦祖，他专门对我说，这项目比首发项目好不少，算是张江手里最好的资产之一，至少在集电港区域算TOP，是一道硬菜。
先说下为啥叫张润吧。
它是2010年张江集电（40%）与润邦集团（60%）合作开发建设的项目，两方各取一字，是为张润。2014年，润邦将60%股份转给张江集团，形成了目前的股权结构。
【插叙一下。
润邦，是深耕上海本土的产业集团，在做能源、幕墙、汽车等实业的基础上，在产业园区领域也在逐渐扩张，整体看来，根基和实力都不错的。有朋友开玩笑说，星峰和展想算是张江的原住民，我觉得润邦也算半个吧。
当初知道他们，是因为张江科苑项目。。。汤臣豪园/德国中心/郭守敬路那个区域，是张江高科比较早期发展的核心区，在我看来，也是规划问题最多的区域。。。
老楼多了自然要更新，朗诗+平安不动产的嘉丽，马路对面的景瑞张江中心，远一点的大摩美恩，再往东一点的368，都是这个类型，但是人各有命，都是街坊邻居，却命运迥异。这个有机会再展开哈。
景瑞这个楼，就是从润邦手里买的。。。润邦退得不错，据说是三年赚了60%，景瑞最近运势不佳，心情估计也不太好。插叙结束】
首发项目是张江和光大联手从XF手里收购的，而XF之前又是从别人手里收购的，项目底子着实是一般，就算是后续有高手接手操盘，通过不断改造来提升品质，但受天资所限、天花板肉眼可见。。。
张润项目则不同，它是属于从0开发新建，位于集电港核心区又紧挨着张江集团总部，品质上高于首发项目，也属合理。
楼是2018年交付的，6万平米建筑面积，地上4.36万平米，标准层2500左右，层高4.4，净高2.9，在有限土地内做了双塔+庭院的半围合结构，层次错落感不错，山水秀的设计确实还是挺秀。
租户品质也非常thrill。。。抖音、博世这样的大牌就不说了，其他小一些的随便拎几个出来都是独角兽；别的区域，能招到一个独角兽就很满意了，这么看来，张润可以叫独角兽动物园了。
【举个栗子。
哲库是OPPO旗下自研高端芯片的，地平线是做车载芯片的，燧原是腾讯下面做人工智能的，赛昉是做芯片设计的，兆煊微电子是做无线连接芯片的。
当然，除了硬核科技之外，也有其他类别，比如兴橙是做科技VC的，璟晞是做肿瘤精准医疗的。
可以说，每家租户背后都站着一排大名鼎鼎的投资机构。。。楼的硬件条件只是表面，这些牛掰且潜力无限的企业，才是张江的内胆。】
好，区位好、硬件好、租户好等优点都啰嗦着说完了，咱们再斗胆说点不好的。。。
02
瑕不掩瑜
不是张润问题，是历史问题
首先是周边。
这么靓丽的研发园区旁边，矗立着日月光的晶圆工厂，做IC设计的旁边就是晶圆厂，倒也不算违和，但我个人总是觉得有点不完美。
虽然张润这边已经很努力了，设计了草坪和树木来隔挡，但是生产制造的轰鸣声音却还是依稀可闻。。。
这也不能怪张润，都是张江早年区域规划埋下的问题，这个话题其实有很多可以聊的，挺有意思，以后有机会展开。
其次是效率。
项目两栋塔楼之外，还有一个钢结构做的商业院落，中间有装饰性水面，很有设计感，但是从实际效果来看，无论是庭院还是水榭，凹造型的感觉大于实用性。。。这是纯个人看法哈，反正我的审美从来没在线过。
两座塔楼的大堂和公区尺度偏大、空旷且利用率低，换个角度来看，也是好事儿。。。后续通过精细化运营提升业绩的空间，肉眼可见。
当然这依然不是张润自己的问题，更多是周边区域规划的问题，咱们发展太快，很多事情确实在规划时难以预料，才会导致了很多现实问题。。。
说到配套，南边有天之骄子，旁边是万和昊美，满眼都是江湖恩怨和血泪故事，算了，与主题有跑偏，这里不展开。
归根结底一句话，同意S老师的观点：瑕不掩瑜，张润项目的品质确实非常过硬，在这五家扩募里算是最好的，这个毋庸置疑。
03
扩募优质项目
原始权益人张哥心理活动如何？
项目优质是没话说，那价钱如何呢？
这次扩募的16亿元估值（有指导价区间，咱们还是简化用16计算），单价3.76万元/平米，资本化率目测4.75%左右，属于物美价廉。
就在同一时期（2022-10-14）张江高科发布公告，张江集电将其持有的上海集贤中心3.04万平米协议转让给银联数据，价格9.79亿元，单价3.22万元/平米。
建楼并出售给终端产业用户，是张江的主营业务，据不完全统计，最近两年从张江手里买楼的产业方有VIVO、芯导科技、聚辰半导体等。
看了下位置，卖给银联的集贤项目与张江REIT的首发项目张江光大园项目比较靠近，后者最新的评估单价按照DTZ的报告也就是2.9万元/平米。
跪谢戴德梁行的三季度报告！
张江算是上海产业园区里交易活跃的区域，用星创和展想可强行平均出一个市场指导价3.89万元。。。星峰药谷和创邑微电子港这两个项目，额，特殊一些，参考性一般（一个是为生物医药买单，一个是为破落西区埋单）。
张润，评估价3.76，市场价3.89，大概是95折。
光大园，评估价2.9，市场价3.22，大概是9折。
我觉得可以有两个角度来看：
第一，张江在努力善用REITs
按理说，张江是园区开发企业，建楼卖楼都属于正常操作，但张润这种一眼看去就很优质的资产，常规理解应该是张江留着压箱底的核心资产：几乎没有可能市场化大宗交易卖出来（很多国企对于卖核心资产的心态是非常复杂的）。
张哥愿意把核心资产拿出来置入REIT，而没有像一些业主一样种好自己一亩三分地闷声自肥，说明它自身已经初步认可了REITs作为金融工具可以产生的综合效应：简单功能，是调表工具；进阶一些，可以作为轻重分离的业务转型工具；再延伸一点，有可能成为“资产+资本”的战略武器。
同样是一把刀，就看你想怎么用。。。问题不在刀，而在于刀法。
第二，REITs是买入张江的好机会
之前聊过，由于你懂的原因，张江产业园区类资产的流通盘相对有限，很多项目是不太可能流入到大宗交易市场的，而REITs因为契合张江的发展战略，为投资人提供了难得的押注张江的机会，值得珍惜。。。
更关键的是，这些REIT底层资产与市场价相比都有明显折让，如果单从资产品质和项目层面收益来看，值得买入；二级市场价格我看不太准哈，你们自己判断。
04
有意思的小发现
没有判断，纯粹开放式的八卦
第一，投行拖着计划管理人
张江REIT，首发时候的计划管理人是国泰君安资管，扩募的计划管理人是华安未来资管，有朋友吐槽说：计划管理人基本上定位于NPC工具人、平时贡献乏善可陈、收钱的时候准时出现。。。但毕竟是个角色，想关注下。
华安基金之前股东结构基本上是上海国资体系分散持股，国泰君安从2014年开始陆续进行了一连串收购，终于在2022年10月11日买到占股51%，成为了公募新规之后第一家“一参一控”的案例。。。
如此一来，华安基金成为了国泰君安控股的公募基金管理公司，而国泰君安资管，是具有公募基金管理资格的资管子公司。一嫡vs一庶，后面如何展业，我还挺好奇的。。。
从最近临港和东久的REITs来看，基金管理人和计划管理人都是国泰君安资管；张江光大园扩募，基金管理人和计划管理人是华安基金+华安资管，但财务顾问是国泰君安证券。
能不能这么理解：真正牵头的是投行，因为它才是和原始权益人搞事情的主力，公募基金这边在努力增强自身实力希望逐渐拿到主导权，但自己短期内心有余力不足、就算力有余但触角客观不足，所以两家还是要搭伙过日子有合作也有勾心斗角。
计划管理人属于相对次要的位置，用华安未来还是用国君资管，可以商量着来？这块我没有搞明白，希望有清楚情况的读者，可以给我点拨一二。
【插叙一下，国泰君安和华安怎么分工合作，这怎么说都是和和气气一家人，属于人民内部矛盾，大致可以内部协商，我突然想到了另外一个事情。
在招蛇REIT的扩募书里，非常简单提了一句：
首发项目时财务顾问是中信证券，扩募项目时的财务顾问是中金公司。
不知道为啥，看似平平无奇的一句话，我竟然感觉到了一股杀气，以及后背冒起的一股寒气。。。
人狠话不多，大概就是这个意思了。插叙结束。】
第二，防人之心不可无？
华安在扩募申报书里特意把投资人&并购的信息披露要求郑重又说了一遍。。。大意就是：你只要买到10%份额一定要公开披露哦，以后每买卖5%都要披露一次；咱们要讲武德，千万不能像宝能那样玩阴的。
这话是说给谁听的？
如果你仔细看过张江REIT的前十大股东名录，也许会有感觉。。。都是华府的人，你华安9527，咋还不相信我华家人呢？
其实也怪不得华安，两位原始权益人（张江and光大）各持有10%，突然发现有人持有9%多，而且还默默站在你身后。。。心里有点小紧张，也是可以理解的，哪怕人家表白了只是想在你身后做一个安静的财务投资美男子。
好了，我的啰嗦戛然而止。。。顺便说一下，最近我的碎片时间都在看一年一度喜剧大赛、唐朝诡案、我们这十年，个个都很精品，果然是经济形势不好的时候最适合文艺创作。
其实，经济形势不好的时候，也很适合苦练内功、精进自我，大家共勉哈。